L’immobilier neuf, ses avantages…
Un logement neuf désigne un bien construit depuis 5 ans maximum et jamais vendu par son premier acquéreur. Voici ses avantages :
Un bien où les dispositifs incitatifs sont plus nombreux (et cumulables)
Ici, l’ancien ne peut pas rivaliser avec le neuf. Dans le premier cas, vous pouvez notamment bénéficier de l’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) pour effectuer des travaux en vue de rendre votre logement plus « vert » ; dans le second, vous pouvez cumuler prêts aidés et coups de pouce fiscaux, en particulier :
- Le prêt à taux zéro (PTZ), accordé – en complément d’un prêt principal, pour une durée d’emprunt s’étendant jusqu’à 25 ans avec une possibilité de remboursement différé de 15 ans – en vue de l’acquisition d’une première résidence principale, sous conditions de ressources. Last but not least, le PTZ peut financer jusqu’à 40% de l’achat ;
- Les prêts accordés par les collectivités territoriales. Les conditions d’obtention varient selon ces collectivités. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie ou de votre département ;
- Une TVA réduite à 5.5% si vous achetez dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- La loi Pinel, qui offre une réduction fiscale en contrepartie d’investissements dans la pierre. Les opérations prises en compte par le dispositif concernent les logements neufs, en l’état futur d’achèvement, à construire ainsi que les locaux réaménagés en habitation. À noter que les logements anciens sont éligibles, à condition qu’ils fassent l’objet de travaux de rénovation importants (ces derniers doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement).
Un bien où les frais de notaire sont les moins élevés
Il convient de revenir sur ce l’on appelle « frais de notaire ». Ces derniers n’incluent pas seulement la rémunération du notaire. Ils comprennent également diverses taxes, dont les droits de mutation. L’enjeu ? Si vous achetez dans le neuf, vous n’aurez aucun droit à verser, tandis que dans l’ancien, cette taxe représente environ 5.80% du montant du bien. Ce qui impacte mécaniquement les frais de notaire, qui s’étagent généralement :
- Entre 2 et 3% du prix d’un logement neuf ;
- Contre 7 et 8% pour un logement ancien.
Un bien conforme aux normes techniques
Nous l’avons vu dans notre article dédié au diagnostic de performance énergétique (DPE), l’instauration des normes techniques vise à alléger la facture énergétique des biens immobiliers. Le neuf est bien entendu concerné. Les programmes dont les permis de construire ont été déposés :
- avant le 1er janvier 2022 doivent respecter la Réglementation thermique 2012 (RT 2012), qui vise à mieux isoler les logements, avec des équipements de dernière génération ;
- après le 1er janvier 2022, doivent respecter la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020), qui renforce les exigences de performance énergétique.
Un bien protégé par des garanties
Des garanties légales vous protègent. En cas de dommage non visible au moment de la livraison du bien, la garantie décennale peut s’appliquer. Le constructeur engage sa responsabilité jusqu’à dix ans après réception des travaux.
De même, l’assurance dommages ouvrages du constructeur peut être appliquée deux ans durant.
Un bien disponible tout de suite
Enfin, « tout de suite »…. Vous devez, bien entendu, attendre la construction du logement, mais celui-ci est fonctionnel et « habitable » sitôt sa livraison.
Un bien où vous économisez sur les charges de copropriété
Les charges sont effectivement moins élevées dans le neuf, et pour cause… Le bien est moderne, conforme aux normes énergétiques, situé dans une résidence nouvellement construite. En clair, pas de gros travaux de rénovation énergétique ou de ravalement dans un horizon à court terme.
Un bien qui vous fait bénéficier d’une exonération sur la taxe foncière…
… dans certains cas, devrait-on préciser. Cela dépend de la nature de votre projet (constructions nouvelles, reconstructions…) et de certaines communes qui peuvent limiter, voire refuser, l’exonération.
Pour bénéficier de cette exonération, vous devez déclarer votre logement sous 90 jours auprès de l’administration fiscale. Cette exonération est temporaire : elle s’applique dans les deux années qui suivent l’achèvement de votre projet.
Un bien fonctionnel, mais…
Tout nouveau, tout beau… Un logement neuf est généralement pratique, fonctionnel, confortable, économe en énergie, constitué de matériaux et d’équipements modernes… Et donc, pas de gros travaux à prévoir. Reste un bémol : malgré leur modernité, le neuf n’a pas forcément le charme de l’ancien et de ses vieilles architectures.
… Et ses inconvénients
Une offre de logements réduite
Mécaniquement, l’offre dans l’ancien est largement supérieure à celle dans le neuf.
Les logements étant existants, il est également plus aisé de s’y projeter et d’inspecter la localisation et le quartier du bien.
Des prix plus élevés que dans l’ancien
Comme évoqué plus haut, un logement neuf sera plus cher que dans l’ancien.
Un coût plus élevé (de 30% en moyenne selon le Baromètre SeLoger) qui est le résultat de plusieurs facteurs : les terrains à acquérir, la construction du logement, l’application des taxes, un resserrement des normes très strict en termes de performance énergétique, des matériaux et équipements de qualité et conformes aux nouvelles exigences, un gain de confort…